Eine Immobilienbewertung ist vor allem bei einem Verkauf notwendig. Aber auch in anderen Fällen kann es wichtig sein, den Wert einer Immobilie zu kennen. Wir als Hausbaufirma in Magdeburg möchten Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen für eine möglichst genaue Immobilienbewertung geben.
Ein aktueller Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug umfasst alle Informationen, die zu dem jeweiligen Grundstück eingetragen worden sind. Dieser ist in fünf Teile gegliedert und beinhaltet unter anderem Folgendes:
- Informationen zu den Besitz- und Wohnverhältnissen
- Grundschuldbelastungen
- Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte
Für eine Immobilienbewertung sind vor allem die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Ansprüche Dritter interessant. Der Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.
Flurkartenauszug zur Bestimmung der Liegenschaft
Auch die Flurkarte, auch Kataster- oder Liegenschaftskarte genannt, ist wichtig für eine Immobilienbewertung. Denn in dieser werden alle Liegenschaften (Grundstücke, Gebäude) maßstabsgetreu abgebildet. Sie bildet zusammen mit der Schätzkarte, die die Ergebnisse der Bodenschätzung erfasst, eine Einheit. Eine Flurkarte besitzt dabei folgenden Aufbau:
- Flurstücke inkl. Flurstücknummer
- Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen
- Gebäude mit Gebäudenummer und Nutzungsart des Bodens
- Blattrahmen mit Flurnummer
Beantragt werden kann die Flurkarte beim örtlichen Katasteramt.
Bauzeichnungen der Immobilie
Bauzeichnungen sind technische Zeichnungen und bestehen aus zwei Teilen: dem Grundriss und mehreren Schnittzeichnungen. Der Grundriss ist dabei eine zweidimensionale Draufsicht und bietet Auskunft über die räumliche Aufteilung, Größe der Räume, Anzahl und Art der Räume sowie der Etagen. Schnittzeichnungen wiederum bilden jeweils einen Querschnitt des Gebäudes ab. Hierbei werden die Höhe der Räume, die einzelnen Etagen sowie die Stärke der Decken abgebildet. Die Beschaffenheit der Räume zu kennen, spielt eine große Rolle für die Immobilienbewertung.
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis gilt in Deutschland ergänzend zum Grundbuch. Hier werden alle öffentlich-rechtlichen Baulasten eingetragen, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen. Dabei handelt es sich um Verpflichtungen bei der Bebauung oder Nutzung einer Immobilie gegenüber der Baurechtsbehörde, die bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer oder die Eigentümerin übergehen.
Die Wohnflächenberechnung
In Deutschland gibt es keine allgemeingültige Regelung zur Berechnung der Wohnfläche. Am gängigsten ist die Berechnung nach DIN-Norm 277. Grundlage bei der Wohnflächenberechnung ist dabei die Fläche, die als Wohnfläche genutzt werden kann. Da Wohnfläche begehrt ist, ist diese bei einer Immobilienbewertung besonders wichtig.
Modernisierungsnachweise
Modernisierungsnachweise sind im Baubereich immer wünschenswert und wirken sich bei einer Bewertung positiv aus. Bei Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich wird häufig ein Energieausweis ausgestellt.
Denkmalschutz: der Denkmalschutzbescheid
Bei einem denkmalgeschützten Gebäude wird zusätzlich eine Kopie des Denkmalschutzbescheides benötigt. Sie ist für die Berechnung des Immobilienwerts relevant, da diese Art von Gebäuden besonders geschützt, aber auch gefördert wird. Zudem sind die Gebäude noch steuerlich begünstigt.
Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag sowie Bescheinigung des aktuellen Erbbauzinses
Das Erbbaurecht gibt die Möglichkeit, das Eigentum eines Grundstücks vom Eigentum des darauf befindlichen Gebäudes zu trennen. Zur Regelung der Interessen wird ein Erbbaurechtsvertrag ausgehandelt. Der Immobilienkäufer oder die Immobilienkäuferin hat in diesem Fall ein Nutzungsrecht und auch eine Pacht inkl. dem Erbbauzins zu entrichten. Ein Kauf des Grundstücks findet nicht statt. Erbbaurecht-Immobilien sind in der Regel günstiger.
Zusätzliche Unterlagen bei Mietobjekten
Zur Ermittlung des Immobilienwerts bei Miethäusern ist die Aufstellung der Nettokaltmiete und der Mietverträge erforderlich.
Wichtige Unterlagen zur Bewertung einer Eigentumswohnung
Um eine Eigentumswohnung zu bewerten, sind die Nebenkostenabrechnung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und der Aufteilungsplan wichtig.
Sollte bei Ihnen eine Immobilienbewertung anstehen, nehmen wir von der FUNDAMENTA Baupartner GmbH in Magdeburg diese fachkundig vor und unterstützen Sie auf Wunsch gerne beim Zusammentragen der benötigten Unterlagen.